חיים לוטנר למד ארכיטקטורה בטכניון.

הוא התחיל את דרכו במשרדו של האדר' רם כרמי בין השנים 1970-1972.

לאחר מכן עבד במשרדו של האדר' משה ספדי בין השנים 1972-1974.

לוטנר פתח את משרדו העצמאי כבר בשנת 1974.

בנוסף לפעילות במשרד, לוטנר לימד 14 שנה ארכיטקטורה ב"בצלאל", והיה אדריכל מנהלת שכונת בקעה כשותף מרכזי בשנים 1982-1985.